한줄답: 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 임차권 양도와 한 묶음으로 체결되어 경제적·사실적으로 일체라면, 권리금 계약만 따로 떼어 취소할 수 없다고 판단한 대법원 판례가 있습니다.
주의해야 할 점 — 계약 전 확인할 함정 4가지
첫째, 계약서를 두 장으로 나눠 써도 하나의 거래로 볼 수 있습니다. 대법원은 각 계약이 전체적으로 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로, 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 판단한 사례가 있습니다. 계약서 형식이 아니라 거래의 실질이 기준이 된다는 점에 특히 주의해야 합니다.
둘째, 권리금 계약의 당사자는 임대인이 아닙니다. 법이 정한 정의는 「신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약」입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 즉 돈을 주고받는 두 당사자는 신규임차인과 기존 임차인입니다.
셋째, 권리금에 무엇이 포함되는지 목록으로 확인해야 합니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 무엇을 넘겨받는 대가인지 계약서에 구체적으로 적어 두지 않으면 분쟁 시 증명이 어려워질 수 있습니다.
넷째, 취소하면 반환 범위도 거래 전체 기준으로 다시 계산됩니다. 대법원은 위 사건에서 권리금 계약 부분만 취소한 원심을 파기하면서, 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무 범위도 심리·판단했어야 한다고 지적했습니다. 권리금만 돌려받겠다는 접근이 아니라 거래 전체의 정산 관점이 필요합니다.
조문 근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조의3 중심
권리금은 「영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가」입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).
권리금 계약은 「신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약」으로 정의되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항).
국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 사용을 권장할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의6), 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의7).
취소 범위에 관한 판례 법리의 준거가 되는 민법 조문도 있습니다.
민법 제137조는 「법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다」고 정합니다(민법 제137조).
조문 원문은 국가법령정보센터( https://www.law.go.kr )의 상가건물 임대차보호법과 민법에서 확인할 수 있습니다.
한눈에 보는 권리금 계약의 구조
| 구분 | 근거 조문 | 내용(요지) |
| 권리금의 대상 | 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 | 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 |
| 계약 당사자 | 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항 | 신규임차인이 되려는 자 ↔ 기존 임차인 |
| 표준 서식 | 상가건물 임대차보호법 제10조의6 | 국토교통부 표준권리금계약서 사용 권장 |
| 평가 기준 | 상가건물 임대차보호법 제10조의7 | 감정평가 절차·방법 기준 고시 가능 |
출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의3·제10조의6·제10조의7(요지 정리)
판례로 보는 기준 — 법원이 정한 선
대법원은 권리금 계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 판단한 사례가 있습니다.
다만 같은 판결에서 대법원은 각 계약이 전체적으로 경제적·사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론(민법 제137조)과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 판단했습니다.
그 결과 해당 사건에서 임차권양도계약과 결합해 일체로 행하여진 권리금 계약 부분만 따로 떼어 취소할 수 없다고 보아, 권리금 계약만 취소된 것으로 본 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다(파기환송).
권리금 계약 전 점검 절차 — 체크리스트
표준권리금계약서 양식을 기준으로 계약 내용을 준비합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의6).
권리금의 대가로 넘겨받는 유형·무형 자산(시설, 거래처, 노하우 등)을 계약서에 구체적으로 목록화합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).
임차권 양도(또는 새 임대차 계약)와 권리금 부분이 서로 조건 관계인지, 별개로 유지될 수 있는 관계인지 계약서에 명확히 적습니다.
권리금 액수의 산정 근거를 남겨 둡니다. 감정평가 기준 고시가 마련될 수 있는 항목입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의7).
분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 신청도 검토할 수 있습니다. 권리금에 관한 분쟁은 조정위원회의 심의·조정 사항에 포함되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제20조 제2항 제5호).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 권리금 계약은 누구와 맺는 계약인가요? 법이 정한 정의는 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항).
Q2. 임차권 양도 계약서와 권리금 계약서를 따로 쓰면 별개의 계약이 되나요? 계약서가 두 장이어도, 두 계약이 경제적·사실적으로 일체로 행하여져 어느 하나 없이는 다른 하나를 의욕하지 않았을 관계라면 하나의 계약에 대한 기망 취소가 전체에 미친다고 판단한 대법원 판례가 있습니다. 형식이 아니라 실질이 기준입니다.
Q3. 상대방의 사기를 이유로 취소하면 권리금만 돌려받을 수 있나요? 위 판례는 일체로 결합된 거래에서 권리금 계약 부분만 따로 떼어 취소할 수 없고, 전체 계약이 취소될 경우의 부당이득 반환 범위를 다시 심리해야 한다고 보았습니다. 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
Q4. 권리금 계약서의 표준 양식이 있나요? 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 사용을 권장할 수 있도록 규정되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의6).
Q5. 권리금 액수는 어떻게 평가하나요? 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의7). 구체적 평가는 개별 감정 사안이므로 전문가 확인이 필요합니다.
상담 안내
권리금 거래는 임차권 양도와 한 몸으로 묶이는 경우가 많아, 계약서를 나눠 쓰더라도 나중에 하나의 거래로 취급될 수 있습니다.
검단엘리트공인중개사사무소는 검단신도시 현장에서 상가 임대차 계약 단계별로 권리금 계약서 작성, 양도 대상 자산의 목록화, 계약 간 관계 조항 같은 실무 항목을 함께 점검해 드리고 있습니다.
개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 서류를 가지고 상담해 주시기 바랍니다. 편하게 문의 주시면 성심껏 안내드리겠습니다.
관련 법률 판단이 필요한 사안은 변호사 등 전문가 확인을 함께 안내드립니다.
작성: 검단엘리트공인중개사사무소 대표 김수현(공인중개사) · 최종 확인일: 2026년 9월 1일
- 본 글은 2026년 9월 1일 기준으로 작성되었습니다.
- 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 반드시 관련 전문가(변호사/세무사/공인중개사)에게 확인하시기 바랍니다.