한줄답: 배상액은 「신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액」을 넘지 못하고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항), 지연이자는 임대차가 종료한 날 다음 날부터 발생한다고 판단한 대법원 판례가 있습니다.
주의해야 할 점 — 돈 계산의 함정 4가지
첫째, 배상액에는 법이 정한 상한이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 신규임차인과 높은 금액으로 계약했더라도, 종료 당시의 권리금이 그보다 낮으면 낮은 쪽이 한도가 됩니다.
둘째, 상한(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항) 안에서도 배상액이 줄어들 수 있습니다. 대법원은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항)의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있다고 보아, 배상액을 70%로 제한한 원심을 수긍한 사례가 있습니다. 청구액 전부가 인정되지 않을 수 있다는 점에 특히 주의해야 합니다.
셋째, 지연이자의 출발점은 임대차 종료일 다음 날입니다. 대법원은 이 손해배상책임이 상가건물 임대차보호법이 요건·배상범위·소멸시효를 특별히 규정한(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항) 법정책임이고, 손해배상 채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생한다고 판단했습니다.
넷째, 청구할 수 있는 기간은 3년입니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 기산점도 계약 종료일이라는 점을 함께 기억해야 합니다.
조문 근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조의4 중심
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 등으로 권리금 수수를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항).
배상액의 상한은 조문이 직접 정합니다. 「그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다」(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
청구 기한도 조문에 있습니다. 「제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다」(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
기준이 되는 권리금의 평가에 관하여는, 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의7).
조문 원문은 국가법령정보센터( https://www.law.go.kr )의 상가건물 임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.
한눈에 보는 배상액 계산의 네 기둥
| 구분 | 근거 | 내용(요지) |
| 상한 | 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 | 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 vs 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 |
| 감액 | 대법원 판례(책임제한) | 손해의 공평한 부담 이념에 따라 배상액 제한 가능 |
| 지연이자 기산 | 대법원 판례(법정책임) | 임대차 종료일에 이행기 도래 → 다음 날부터 지체책임 |
| 청구 기한 | 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항 | 임대차 종료일부터 3년(시효) |
출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항 + 대법원 판례(요지 정리)
판례로 보는 기준 — 법원이 정한 선
대법원은 상가건물 임대차보호법이 보호하는 권리금 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 임차인이 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다고 판단했습니다.
나아가 대법원은 배상액 상한이 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정된 점, 소멸시효 기산일이 임대차가 종료한 날인 점 등 입법취지·보호법익·체계를 종합하면, 이 손해배상책임은 법이 요건·배상범위·소멸시효를 특별히 규정한(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항) 법정책임이고, 손해배상 채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생한다고 판단했습니다.
같은 판결에서 대법원은 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 지연이자가 각각 발생한다고 본 원심을 파기하고 직접 재판했으며, 배상액을 70%로 제한한 원심 판단과 시설물 회수 이익을 공제하지 않은 원심 판단은 그대로 수긍했습니다(파기자판).
손해배상 청구 전 점검 절차 — 체크리스트
임대차 종료일을 특정합니다. 상한 기준(종료 당시 권리금)·지연이자 기산일·시효 기산일이 모두 이 날짜에 연결됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항).
신규임차인과 체결한 권리금 계약서와 금액 근거를 정리합니다(상한 비교의 한쪽 축).
임대차 종료 당시의 권리금 평가 자료를 준비합니다. 감정평가 기준 고시가 마련될 수 있는 항목입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의7).
방해행위의 일시·내용(거절 통보, 문자·통화 기록 등)을 시간순으로 정리합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항의 요건 사실).
임대차가 종료한 날부터 3년 이내인지 확인하고, 기한이 가까우면 변호사 등 전문가와 상담합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 손해배상은 최대 얼마까지 받을 수 있나요? 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
Q2. 상한까지 전액 인정되나요? 상한(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항) 안에서도 손해의 공평한 부담 이념에 따라 책임제한이 될 수 있다고 보아 배상액을 70%로 제한한 원심을 수긍한 대법원 판례가 있습니다. 인정 비율은 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
Q3. 지연이자는 언제부터 계산하나요? 임대차가 종료한 날(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항이 소멸시효 기산일로 정한 날)에 이행기가 도래하여 그 다음 날부터 지체책임이 발생한다고 판단한 대법원 판례가 있습니다.
Q4. 신규임차인과 권리금을 나눠 받기로 했는데, 이자도 나눠서 계산하나요? 위 판례는 분할 지급 약정일별로 지연이자가 각각 발생한다고 본 원심을 파기했습니다. 손해배상 채무 전체의 이행기가 임대차 종료일에 도래한다고 본 것입니다.
Q5. 언제까지 청구해야 하나요? 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
상담 안내
권리금 손해배상은 상한·감액·이자·기한이라는 네 개의 저울이 동시에 움직이는 계산입니다.
검단엘리트공인중개사사무소는 검단신도시 현장에서 상가 임대차 계약 단계별로 권리금 계약서와 금액 근거 정리, 종료일 기준 일정 관리, 방해 정황 기록 같은 실무 항목을 함께 점검해 드리고 있습니다.
개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 서류를 가지고 상담해 주시기 바랍니다. 편하게 문의 주시면 성심껏 안내드리겠습니다. 관련 법률 판단이 필요한 사안은 변호사 등 전문가 확인을 함께 안내드립니다.
작성: 검단엘리트공인중개사사무소 대표 김수현(공인중개사) · 최종 확인일: 2026년 9월 1일
- 본 글은 2026년 9월 1일 기준으로 작성되었습니다.
- 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 반드시 관련 전문가(변호사/세무사/공인중개사)에게 확인하시기 바랍니다.