한줄답: 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 계약갱신을 요구할 당시 연체액을 다 갚았더라도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있고 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단한 대법원 판례가 있습니다.
주의해야 할 점 — 연체 이력의 함정 4가지
첫째, 나중에 다 갚아도 연체 이력은 남습니다. 계약갱신 거절 사유인 「임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)에 대해, 대법원은 차임을 연체하고 있거나 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이라고 판단한 사례가 있습니다. 갚았는지가 아니라 연체한 사실이 있었는지가 기준입니다.
둘째, 갱신 거절과 계약 해지는 따지는 시점이 다릅니다. 계약 해지는 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」(상가건물 임대차보호법 제10조의8) — 지금 현재 3기가 밀려 있어야 합니다. 반면 갱신 거절은 과거 이력까지 봅니다. 위 판례도 두 조항이 사유를 구분해 달리 정하고 있다는 점을 근거로 들었습니다.
셋째, 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 보호의무도 함께 사라집니다. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에는 「제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다」는 단서가 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서). 연체 이력이 갱신 거절 사유(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)가 되면, 이 단서(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)를 통해 권리금 손해배상 책임까지 부정될 수 있어 특히 주의해야 합니다.
넷째, 갱신된 계약에서도 이전 연체가 이어질 수 있습니다. 대법원은 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대인이 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다. 이때의 2기 기준은 상가건물 임대차에도 적용된다고 본 민법 제640조(차임연체와 해지)에 따른 것입니다. 계약이 갱신됐다고 연체 기록이 지워지는 것이 아닙니다.
조문 근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조 중심
임대인은 임차인이 「임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에」 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 「임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」에는 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).
계약 해지는 별도 조문이 규율합니다. 「임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다」(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
권리금 쪽 연결고리는 단서 조항입니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되지만, 「제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다」(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
조문 원문은 국가법령정보센터( https://www.law.go.kr )의 상가건물 임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.
한눈에 보는 시점 기준 비교
| 구분 | 근거 조문 | 문언 | 따지는 시점 |
| 계약갱신 거절 | 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 | 3기의 차임액에 이르도록 연체한 「사실이 있는 경우」 | 과거 이력 포함 |
| 계약 해지 | 상가건물 임대차보호법 제10조의8 | 차임연체액이 3기의 차임액에 「달하는 때」 | 현재 상태 |
| 권리금 보호의무 면제 | 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 | 제10조 제1항 각 호 사유가 있는 경우 | 갱신 거절 사유와 연동 |
출처: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8·제10조의4 제1항(요지 정리)
판례로 보는 기준 — 법원이 정한 선
대법원은 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단했습니다.
그 근거로 대법원은 갱신 거절 조항의 「연체한 사실이 있는 경우」라는 문언, 그리고 계약해지 조항이 「달하는 때」로 요건 시점을 달리 정하고 있는 체계를 들었습니다.
갱신 요구 당시 연체가 없어야만 거절할 수 있다고 보면, 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반한다는 점도 지적했습니다.
또한 대법원은 갱신 전부터 시작된 연체가 갱신 후 2기의 차임액에 이른 경우에도 해지사유인 「임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」(민법 제640조)에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 임대인이 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.
갱신 전후의 연체가 이어져 계산될 수 있다는 취지입니다.
연체 이력 관리 절차 — 임차인 체크리스트
월세 입금 내역을 월별로 정리해 연체가 3기의 차임액에 이른 적이 있는지 확인합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 기준).
일시적으로 어려울 때는 연체액이 3기의 차임액에 이르기 전에 임대인과 지급 일정을 협의하고 기록을 남깁니다.
이미 3기 이력이 있다면, 계약갱신·권리금 회수 전략은 개별 사안의 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 등 전문가와 상담합니다.
계약갱신을 요구할 때는 「임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지」의 기간을 지킵니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항).
권리금 회수를 준비 중이라면, 신규임차인 주선 전에 연체 이력 여부부터 점검합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 밀린 월세를 전부 갚으면 계약갱신을 요구할 수 있나요? 갱신 요구 자체는 할 수 있으나, 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 갚았더라도 임대인이 거절할 수 있다고 판단한 대법원 판례가 있습니다.
Q2. 갱신이 거절되면 권리금은 어떻게 되나요? 갱신 거절 사유가 있는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다는 단서가 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서). 위 판례도 연체 이력이 있는 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부정했습니다.
Q3. 3기 연체면 바로 계약이 해지되나요? 해지는 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」 임대인이 할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 갱신 거절(과거 이력 기준)과는 요건 시점이 다르며, 해지 시점에 연체액이 3기에 달해 있는지가 기준입니다.
Q4. 조금씩 나눠 밀린 경우에도 해당되나요? 조문은 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록」 연체한 사실을 기준으로 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호). 구체적인 연체액 계산은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
Q5. 보증금이 남아 있는데도 연체로 보나요? 위 판례는 연체차임을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장은 임대인이 해야 하고, 공제될 채권의 발생 원인도 임대인이 주장·증명해야 한다는 법리를 적용했습니다. 보증금과 연체의 관계는 사안별로 결론이 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
상담 안내
상가 월세 연체 이력은 통장에 남은 기록처럼 지워지지 않고, 갱신과 권리금 회수의 길목에서 다시 나타납니다.
검단엘리트공인중개사사무소는 검단신도시 현장에서 상가 임대차 계약 단계별로 차임 지급 조건 정리, 연체 이력 점검, 권리금 회수 준비 같은 실무 항목을 함께 살펴 드리고 있습니다.
개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 서류를 가지고 상담해 주시기 바랍니다. 편하게 문의 주시면 성심껏 안내드리겠습니다.
관련 법률 판단이 필요한 사안은 변호사 등 전문가 확인을 함께 안내드립니다.
작성: 검단엘리트공인중개사사무소 대표 김수현(공인중개사) · 최종 확인일: 2026년 9월 1일
- 본 글은 2026년 9월 1일 기준으로 작성되었습니다.
- 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 반드시 관련 전문가(변호사/세무사/공인중개사)에게 확인하시기 바랍니다.