한줄답: 전세 만기 전 이사 복비, 법에서 지급할 사람은 중개를 의뢰한 「중개의뢰인」입니다. 〈나가는 세입자가 낸다〉는 관행은 법정 의무가 아니라 당사자 약정으로 정하는 영역입니다.
주의해야 할 점 — 실수하기 쉬운 함정 4가지
첫째, 〈나가는 세입자가 복비 낸다〉는 법정 의무가 아닙니다. 이번에 확인한 조문 범위에서는 만기 전에 나가는 임차인이 중개보수를 부담한다는 규정을 찾을 수 없습니다. 이는 오랫동안 이어져 온 실무 관행에 가깝습니다.
둘째, 합의는 가능하지만 기록이 없으면 특히 주의해야 합니다. 나가는 쪽이 부담하기로 별도 약정하는 것은 가능하고, 법원 판단에서도 별도 약정 등 특별한 사정이 있으면 달리 본다는 취지가 확인됩니다. 부담 주체와 금액을 미리 기록으로 남겨 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
셋째, 한도(공인중개사법 제32조 제4항)를 넘는 보수 약정은 초과 부분이 무효입니다. 대법원 전원합의체는 법령에서 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효라고 판단한 사례가 있습니다. 합의로 정하더라도 한도(공인중개사법 제32조 제4항) 밖 금액까지 유효해지는 것은 아닙니다.
넷째, 지급 시기도 약정이 우선입니다. 지급 시기 약정을 확인하지 않으면 기준일을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다.
조문 근거 — 공인중개사법 제32조 중심
공인중개사법 제32조 제1항은 「개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다」라고 정합니다. 보수를 받는 상대방이 중개의뢰인으로 명시되어 있는 것입니다.
공인중개사법 제2조도 중개업을 「다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것」으로 정의합니다.
공인중개사법 시행령 제27조의2는 「중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다」라고 정합니다.
보수를 받지 못하는 경우도 조문이 정합니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다.
조문 원문은 국가법령정보센터( https://www.law.go.kr )의 공인중개사법에서 확인할 수 있습니다.
한눈에 보는 중개보수 조문 정리
| 구분 | 근거 조문 | 내용 |
| 지급 주체 | 공인중개사법 제32조 제1항 | 중개를 의뢰한 중개의뢰인 |
| 지급 시기 | 공인중개사법 시행령 제27조의2 | 약정 우선, 없으면 거래대금 지급 완료일 |
| 보수 한도 | 공인중개사법 제32조 제4항·공인중개사법 시행규칙 제20조 | 주택은 시·도 조례의 요율 한도 안에서 협의로 결정 |
| 한도 확인 | 공인중개사법 제17조 | 중개사무소 안에 중개보수표 게시 |
판례로 보는 기준 — 법원이 정한 선
대법원은 공인중개사법 제32조 제1항의 문언대로 중개보수 지급 주체는 중개의뢰인이며, 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게는 별도 약정 등 특별한 사정이 없는 한 보수를 청구할 수 없다는 취지로 판단한 사례가 있습니다.
항소심에서는 임차인 쪽 의뢰만 있었던 사안에서 의뢰하지 않은 임대인에게는 청구할 수 없다고 본 사례도 있습니다.
또 대법원 전원합의체는 법령(공인중개사법 제32조 제4항)에서 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서 무효라고 판단한 사례가 있습니다.
다만 중도 퇴거 관행 자체를 다룬 판례는 보유 재료에 없어 확인 필요로 남깁니다.
만기 전 이사 때 중개보수 확인 절차
임대인에게 중도 퇴거 의사를 알리고 협의합니다.
새 임차인 중개를 누가 의뢰하는지 확인합니다.
복비 부담 주체를 합의하고 문자·특약 등 기록으로 남깁니다.
지급 시기 약정을 확인합니다. 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일이 기준입니다.
지급 후 영수증 등을 보관합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 만기 전에 나가면 복비는 무조건 세입자 부담인가요? 아닙니다. 지급 주체는 중개의뢰인이고, 임차인 부담은 합의로 정할 문제입니다.
Q2. 임차인이 부담하기로 합의했다면 유효한가요? 별도 약정으로 정하는 것은 가능합니다(중개보수의 지급 주체는 공인중개사법 제32조 제1항). 다만 한도(공인중개사법 제32조 제4항) 초과 보수 약정은 초과 부분이 무효라고 본 대법원 전원합의체 사례가 있습니다.
Q3. 중개보수는 언제 지급하나요? 약정이 우선하고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
Q4. 계약이 무효·취소·해제되면 보수를 내야 하나요? 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다.
Q5. 중개보수 한도는 어디서 확인하나요? 사무소에 게시된 중개보수표(공인중개사법 제17조)로 확인하고, 주택은 시·도 조례의 요율 한도 안에서 협의로 정합니다.
상담 안내
실무에서는 만기 전 퇴거 시 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 다만 그 근거는 법이 아니라 합의이므로, 부담 주체와 금액을 미리 기록으로 남겨 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 검단엘리트부동산은 검단신도시 현장에서 계약 단계의 중개 의뢰 관계와 보수 부담 정리 같은 실무 항목을 함께 점검해 드리고 있습니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 서류를 가지고 상담해 주시기 바랍니다. 편하게 문의 주시면 성심껏 안내드리겠습니다. 관련 법률 판단이 필요한 사안은 변호사 등 전문가 확인을 함께 안내드립니다.
작성: 검단엘리트공인중개사사무소 대표 김수현(공인중개사) · 최종 확인일: 2026년 8월 21일
- 본 글은 2026년 8월 21일 기준으로 작성되었습니다.
- 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 반드시 관련 전문가(변호사/세무사/공인중개사)에게 확인하시기 바랍니다.