한줄답: 상가 권리금 회수 방해란 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 수수를 막는 행위이며, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
주의해야 할 점 — 실수하기 쉬운 함정 4가지
첫째, 권리금 보호에는 기간이 정해져 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지가 법이 정한 보호 기간입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 이 기간에 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 새 임대차계약 체결을 요청해야 합니다.
둘째, 손해배상 청구에는 기한이 있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 기한을 넘기면 특히 주의해야 합니다.
셋째, 임대인이 건물을 비워 두겠다고 하는 경우입니다. 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우는 정당한 사유로 규정되어 있으나(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호), 인정 요건을 엄격하게 본 판례가 있어 전문가 확인이 필요합니다.
넷째, 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).
조문 근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조의4 중심
권리금은 「영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치」의 양도 또는 이용 대가로 지급하는 금전입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3).
임대인은 「임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지」 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
위반으로 손해가 생기면 임대인이 배상하되, 배상액은 「신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액」이 상한입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
조문 원문은 국가법령정보센터( https://www.law.go.kr )의 상가건물 임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.
한눈에 보는 방해행위 4가지 유형
| 구분 | 방해행위 내용(요지) |
| 제1호 | 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 받는 행위 |
| 제2호 | 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
| 제3호 | 주변 상가의 차임·보증금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
| 제4호 | 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 |
출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호(요지 정리)
판례로 보는 기준 — 법원이 정한 선
대법원은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지난 뒤에도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 인정된다고 판단한 사례가 있습니다.
또한 대법원은 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우라는 정당한 사유(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호)는, 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 사용하지 않아야 인정된다고 판단한 사례가 있습니다.
나아가 법원이 임대인이 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 방해행위가 성립할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다.
권리금을 지키는 절차 — 체크리스트
임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 새 임대차계약 체결을 요청합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
신규임차인의 보증금·차임 지급 자력 등 알고 있는 정보를 임대인에게 제공합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항).
임대인이 거절하거나 방해 정황이 있으면 일시와 내용을 기록해 둡니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 신청도 검토할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제20조).
손해배상 청구가 필요하다면 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 계약 체결을 거절하면 모두 방해행위가 되나요? 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항).
Q2. 임대인이 건물을 비워 두겠다며 거절하면 어떻게 되나요? 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우는 정당한 사유로 규정되어 있으나(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호), 인정 요건을 엄격하게 본 판례가 있어 전문가 확인이 필요합니다.
Q3. 손해배상은 얼마까지 인정되나요? 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
Q4. 청구 기한이 있나요? 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
Q5. 모든 상가에 적용되나요? 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).
상담 안내
권리금은 눈에 보이지 않는 영업 가치를 담는 그릇과 같아서, 기록이 없으면 증명하기 어렵습니다. 권리금 계약서와 주선·정보 제공 내역을 남겨 두시는 것이 중요합니다. 검단엘리트공인중개사사무소는 검단신도시 현장에서 상가 임대차 계약 단계별로 권리금 계약서 작성, 신규임차인 주선과 정보 제공 기록 같은 실무 항목을 함께 점검해 드리고 있습니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 전에 서류를 가지고 상담해 주시기 바랍니다. 편하게 문의 주시면 성심껏 안내드리겠습니다. 관련 법률 판단이 필요한 사안은 변호사 등 전문가 확인을 함께 안내드립니다.
작성: 검단엘리트공인중개사사무소 대표 김수현(공인중개사) · 최종 확인일: 2026년 8월 21일
- 본 글은 2026년 8월 21일 기준으로 작성되었습니다.
- 법령과 판례는 변경될 수 있으므로 반드시 관련 전문가(변호사/세무사/공인중개사)에게 확인하시기 바랍니다.